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时间:2018/7/9 10:00:31  作者:  来源:股票学习网 查看:8288  评论:0
2018年5月,住建部就房地产市场调控问题,约谈了成都、太原两市政府领导,并在约谈中提出要认真落实稳房价、稳租金的调控目标。这是政府首次对租房市场也提出了调控目标。此前,住建部还约谈了西安、海口、三亚等10个城市政府领导。海南省在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。在三四线城市中,2018年5月辽宁丹东出台了针对住房投机的提高首付比例及限售等措施。2018年6月湖北宜昌宣布在城区范围内购买商品住房限售2年。2018年6月28日,住房和城乡建设部会同中宣部、公安部等七部委联合发出通知,在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动,其中就包括徐州、佛山、宜昌等三四线城市。调控政策向三四线城市深入,有利于房价的总体稳定。从市场供给看,各地住房市场涨多跌少,部分城市新房供求严重失衡。2018年上半年,除了2016年来第一波房价上涨城市如厦门、郑州、廊坊、上海等还在下跌外,其他城市大都在上涨。北京等城市止跌回涨,西安、重庆等部分热点城市仍处于房价快速上涨区间。在部分城市新房供应不足、实际房价大涨的背景下,当地政府对新房价格进行管制,造成一、二手房价格严重倒挂。远低于市场价格的新房上市即被抢购,新房市场出现一房难求的局面,成功购房的概率与收益均堪比中大奖。截至目前,已有上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州、西安、深圳8个城市公布了摇号购房政策。新房供求严重失衡的直接原因是2014年以来受去库存政策等的影响,新房供应相对萎缩而需求快速增长,对新房的价格管制不仅难以平抑房价反而成了套利工具。新房供求严重失衡背后更深层次的原因,则是当前的城市化已经告别粗放时代,进入追求城市品质的新发展阶段,城市人口承载力相对下降。从市场需求看,棚改货币化安置比例下降,将对快速上涨的三四线城市房价起到釜底抽薪的作用。尽管棚改的货币化安置并不一定强求在当地购房,但在现阶段特定历史条件下,三四线城市大规模的棚改货币化安置大幅推高了当地的房价,并对二线城市房价上涨形成一定支撑。这些特定条件包括:经历了2016年以来的一轮大涨,一线城市房价极高,并采取了最严格的限购政策,同时对外进行人口疏散;二线城市房价很高,并采取了相对严格的调控政策;三四线城市对购房少有限制,住房总价相对较低,部分城市还有购房奖励政策;地域相邻的三四线城市,棚改项目大量同步推进。于是,在货币化棚改的第一阶段,在当地购房成为主流。由于三四线城市及县城市场容量狭小,库存绝对量不大,短期内大量拆迁家庭拿着高于市场价的补偿款涌入市场购房,造成房价大幅上扬。随着三四线城市住房去库存阶段的基本结束,棚改货币化安置比例下降成为必然。2018年以来,不少地方政府在部署棚改工作时,明确提示了棚改政策由货币化安置向实物安置转变。受此影响,二三四线城市住房供求矛盾将有所缓解,市场将出现降温。另一方面,除了棚改货币化安置需求,三四线城市仍有较大的住房潜在改善性需求和人口城市化需求。货币化棚改比例的下降,并不会带来三四线城市房价的“自由落体”。基于以上因素综合推测,随着棚改货币化安置比例的下降以及三四线城市加入调控行列,2018年下半年二三四线城市房价总体仍将惯性上涨,但涨速将有所下降,局部房价可能出现微降。部分一线城市止跌企稳,在跷跷板效应的作用下,资金可能重回北京等一线城市。北京等一线城市房价有再度上涨的风险,房价调控压力将增大。

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